LE CAHIER DU PROPRIÉTAIRE · N° V
La formule que peu de propriétaires connaissent, et qui épouse la saison provençale.
C’est la question qui revient le plus souvent, et c’est aussi celle à laquelle on répond le plus mal : « Je voudrais louer, mais je veux pouvoir venir l’été. »
La réponse habituelle consiste à choisir un camp. Soit la location saisonnière, et vous bloquez vos semaines. Soit la location à l’année, et vous renoncez à votre maison. Il existe une troisième voie, moins connue, et pourtant faite pour la Provence : le bail civil.
De quoi s’agit-il exactement
Le bail civil est un contrat de location régi par le Code civil, et non par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les baux d’habitation classiques. Il s’applique lorsque le logement loué n’est pas la résidence principale du locataire — autrement dit lorsque celui-ci dispose déjà d’un domicile ailleurs et occupe votre propriété pour une autre raison : une mission professionnelle, une saison de travail, des études, un chantier, une période de transition.
Parce qu’il échappe au régime protecteur des baux d’habitation, ce contrat offre une souplesse que le bail classique ne permet pas : la durée se négocie librement, le préavis aussi, le dépôt de garantie n’est pas plafonné à un mois, et l’échéance est ferme. À la date convenue, le locataire s’en va — sans reconduction tacite, sans procédure, sans mauvaise surprise.
I · Le montage provençal
Sur le littoral, la saison touristique se concentre sur quelques mois. D’octobre à mai, une propriété conçue pour l’été se vide, et le calendrier se remplit de semaines vides et de charges qui, elles, continuent de courir.
Le montage consiste à faire cohabiter deux usages sur la même propriété : la location saisonnière pendant la haute saison, le bail civil pour la période creuse. Vous ne perdez ni l’un ni l’autre. Vous récupérez la propriété quand elle compte le plus pour vous, et elle reste habitée le reste du temps.
II · À qui loue-t-on l’hiver
Le public existe, et il est plus large qu’on ne le croit : salariés en mission, personnels de santé en remplacement, enseignants affectés pour une année scolaire, personnes en attente de livraison d’un logement, familles dont la maison est en travaux. Ce sont des locataires soigneux, qui savent que le contrat est court et qui n’ont aucun intérêt à s’installer.
Une propriété qui ne dort jamais se dégrade infiniment moins qu’une propriété fermée six mois.
Les précautions à ne pas négliger
Le bail civil n’est pas un moyen de contourner la loi de 1989, et il ne doit surtout pas être présenté comme tel. Sa validité repose entièrement sur un point : le locataire doit réellement conserver sa résidence principale ailleurs. Si tel n’est pas le cas, le contrat peut être requalifié en bail d’habitation, avec les conséquences que cela implique — durée légale, droit au maintien dans les lieux, préavis réduit.
D’où l’importance de trois éléments, que nous traitons systématiquement : la vérification du dossier et de la situation réelle du locataire ; la rédaction du contrat, qui doit énoncer clairement le motif de l’occupation et le caractère non principal du logement ; et un état des lieux photographié à l’entrée comme à la sortie, avec inventaire du mobilier.
Est-ce fait pour votre propriété
Pas toujours. Une propriété très isolée, ou dont l’équipement d’hiver est insuffisant — chauffage, isolation, accès —, se prête mal à une occupation d’octobre à mai. À l’inverse, une maison ou un appartement confortable, proche des commerces et des axes, trouve preneur sans difficulté.
C’est exactement ce que nous regardons lors d’une visite : ce que votre propriété peut donner en saison, ce qu’elle peut donner hors saison, et si les deux peuvent se compléter. Nous vous le disons franchement, y compris quand la réponse est non.
Faire estimer le potentiel de votre propriété → · Lire aussi : saisonnière ou annuelle, comment choisir
Mathilde Chiron
Fondatrice · Détentrice de la carte CPI